Il Nuovo Codice Civile

Art. 1117 – Parti comuni dell’edificio (derogabile)

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione per gas, energia elettrica, riscaldamento, condizionamento, ricezione radiotelevisiva e accesso a reti informative, anche via satellite o cavo, fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale.

Art. 1117-bis – Ambito di applicabilità

Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici, ovvero più condominî di unità immobiliari o di edifici, abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.

Art. 1117-ter – Modificazioni delle destinazioni d’uso

Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l’assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni. La convocazione deve essere affissa per almeno trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune e comunicata mediante raccomandata o mezzi telematici equipollenti, almeno venti giorni prima della data fissata. A pena di nullità, deve indicare le parti comuni interessate e la nuova destinazione. Sono vietate le modificazioni che possano pregiudicare la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico del fabbricato.

Art. 1117-quater – Tutela delle destinazioni d’uso

In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i singoli condomini possono diffidare l’esecutore e chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie.

Art. 1118 – Diritti dei partecipanti sulle parti comuni

Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo diversa disposizione del titolo, è proporzionale al valore della propria unità immobiliare. Il condomino non può rinunciare al proprio diritto sulle parti comuni, né sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese di conservazione, salvo quanto previsto da leggi speciali. Può tuttavia rinunciare all’impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento se dal distacco non derivano squilibri o aggravi di spesa per gli altri, restando comunque tenuto a concorrere alle spese di manutenzione straordinaria e messa a norma dell’impianto.

Art. 1119 – Indivisibilità (inderogabile)

Le parti comuni non sono soggette a divisione, a meno che questa possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti.

Art. 1120 – Innovazioni (inderogabile)

I condomini possono disporre le innovazioni dirette al miglioramento, all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, incluse opere per la sicurezza, l’eliminazione delle barriere architettoniche, il risparmio energetico, la produzione di energia da fonti rinnovabili e gli impianti di ricezione centralizzati. Sono vietate le innovazioni che pregiudicano la stabilità o la sicurezza del fabbricato, ne alterano il decoro architettonico o rendono inservibili parti comuni per anche un solo condomino.

Art. 1121 – Innovazioni gravose o voluttuarie (derogabile)

Se un’innovazione comporta una spesa molto gravosa o ha carattere voluttuario ed è suscettibile di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio ne sono esonerati; se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita salvo che la maggioranza che l’ha deliberata ne sostenga integralmente la spesa.

Art. 1122 e 1122-bis, 1122-ter – Opere individuali, impianti non centralizzati, videosorveglianza (derogabili)

Il condomino non può eseguire, nella propria unità o nelle parti a uso individuale, opere che danneggino le parti comuni o pregiudichino stabilità, sicurezza o decoro dell’edificio, e ne dà preventiva notizia all’amministratore. Gli impianti individuali di ricezione o di produzione di energia da fonti rinnovabili sono ammessi nel rispetto del decoro architettonico; l’assemblea può prescrivere modalità alternative con la maggioranza di legge. L’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni è approvata dall’assemblea con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’art. 1136.

Art. 1123 – Ripartizione delle spese (derogabile)

Le spese per la conservazione, il godimento delle parti comuni, i servizi comuni e le innovazioni deliberate sono sostenute dai condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione; per le cose destinate a servire in misura diversa, le spese seguono l’uso; per scale, cortili o impianti che servono solo una parte del fabbricato, le spese gravano sul gruppo di condomini che ne trae utilità.

Art. 1124 – Manutenzione di scale e ascensori (derogabile)

Scale e ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità a cui servono, con spesa ripartita per metà in base al valore delle unità e per l’altra metà in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Art. 1125, 1126, 1127 – Soffitti, lastrici solari, sopraelevazione (derogabili)

Le spese di manutenzione di soffitti, volte e solai gravano in parti uguali sui proprietari dei due piani sovrastante e sottostante. Per i lastrici solari a uso esclusivo, chi ne ha l’uso contribuisce per un terzo alla spesa di riparazione, gli altri condomini per i restanti due terzi. Il proprietario dell’ultimo piano può sopraelevare, salvo che le condizioni statiche non lo consentano o vi sia pregiudizio architettonico, corrispondendo agli altri condomini un’indennità.

Art. 1128 – Perimento totale o parziale dell’edificio

Se l’edificio perisce per intero o per almeno tre quarti del suo valore, ciascun condomino può chiedere la vendita all’asta di suolo e materiali. In caso di perimento minore, l’assemblea delibera sulla ricostruzione delle parti comuni, cui ciascuno concorre in proporzione ai propri diritti.

Art. 1129 – Nomina, revoca e obblighi dell’amministratore (inderogabile)

Con più di otto condomini, se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di un condomino. L’amministratore comunica dati anagrafici e professionali, codice fiscale e il luogo dove tenere i registri; l’assemblea può richiedere una polizza assicurativa di responsabilità civile, da adeguare in caso di lavori straordinari. L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute su un conto corrente intestato al condominio e, alla cessazione dell’incarico, a consegnare tutta la documentazione. L’incarico dura un anno, tacitamente rinnovabile, ed è revocabile dall’assemblea in ogni tempo o dall’autorità giudiziaria in caso di gravi irregolarità (tra cui: omessa convocazione dell’assemblea per il rendiconto, mancata apertura del conto dedicato, confusione tra patrimonio del condominio e patrimonio personale, omessa comunicazione dei propri dati).

Art. 1130 – Attribuzioni dell’amministratore (derogabile)

Oltre a quanto previsto dall’art. 1129, l’amministratore deve: eseguire le delibere e convocare annualmente l’assemblea per il rendiconto; disciplinare l’uso delle cose comuni; riscuotere i contributi ed erogare le spese ordinarie; compiere gli atti conservativi; eseguire gli adempimenti fiscali; tenere il registro di anagrafe condominiale, il registro dei verbali, il registro di nomina e revoca e il registro di contabilità; conservare la documentazione di gestione; rilasciare ai condomini attestazioni sullo stato dei pagamenti; redigere il rendiconto annuale e convocare l’assemblea per l’approvazione entro centottanta giorni.

Art. 1130-bis – Rendiconto condominiale (derogabile)

Il rendiconto contiene entrate, uscite e ogni dato patrimoniale utile, con registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota esplicativa della gestione. L’assemblea può nominare un revisore o, negli edifici di almeno dodici unità, un consiglio di condominio con funzioni consultive e di controllo.

Art. 1131 – Rappresentanza (inderogabile)

Nei limiti delle proprie attribuzioni, l’amministratore rappresenta i partecipanti e può agire in giudizio contro condomini e terzi; se la questione esorbita dalle sue attribuzioni deve informarne senza indugio l’assemblea, pena la revoca e il risarcimento dei danni.

Art. 1132 e 1133 – Dissenso alle liti e provvedimenti dell’amministratore

Il condomino dissenziente da una lite deliberata può separare la propria responsabilità in caso di soccombenza, con diritto di rivalsa; se la lite ha esito favorevole, concorre comunque alle spese non recuperabili dalla controparte. I provvedimenti dell’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini, salvo ricorso all’assemblea o all’autorità giudiziaria.

Art. 1135 – Attribuzioni dell’assemblea (derogabile)

L’assemblea conferma l’amministratore e ne stabilisce l’eventuale retribuzione, approva il preventivo annuale e la relativa ripartizione, approva il rendiconto annuale, e delibera sulle opere di manutenzione straordinaria e sulle innovazioni, costituendo un fondo speciale pari all’importo dei lavori. L’amministratore non può ordinare lavori straordinari salvo urgenza, riferendone alla prima assemblea utile.

Art. 1136 – Costituzione dell’assemblea e validità delle delibere (inderogabile)

In prima convocazione l’assemblea è regolare con l’intervento di condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’edificio e la maggioranza dei partecipanti; le delibere sono valide con la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio. In seconda convocazione bastano un terzo del valore e un terzo dei partecipanti, con delibere valide a maggioranza degli intervenuti purché rappresentino almeno un terzo del valore. Nomina e revoca dell’amministratore, liti che esorbitano dalle sue attribuzioni, ricostruzione dell’edificio e riparazioni straordinarie di rilievo richiedono sempre la maggioranza qualificata del secondo comma.

Art. 1137 – Impugnazione delle delibere (inderogabile)

Le delibere sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro quelle contrarie alla legge o al regolamento, ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può chiederne l’annullamento entro trenta giorni dalla delibera (per dissenzienti e astenuti) o dalla comunicazione (per gli assenti). L’impugnazione non sospende l’esecuzione, salvo diverso ordine del giudice.

Art. 1138 e 1139 – Regolamento di condominio e rinvio alle norme sulla comunione

Con più di dieci condomini è obbligatorio un regolamento su uso delle cose comuni, ripartizione delle spese, decoro e amministrazione, approvato con la maggioranza qualificata e non derogabile rispetto ai diritti individuali di ciascun condomino; non può vietare di detenere animali domestici. Per quanto non previsto, si applicano le norme sulla comunione in generale.

Art. 63 – Per la riscossione dei contributi, l’amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo e comunicare ai creditori i dati dei condomini morosi; in caso di mora protratta per un semestre può sospendere il moroso dai servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Art. 66 – L’assemblea è convocata in via ordinaria ogni anno e, in via straordinaria, dall’amministratore o su richiesta di almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio; l’avviso con l’ordine del giorno va comunicato almeno cinque giorni prima, anche via PEC o fax.

Art. 67 – Ogni condomino può farsi rappresentare in assemblea con delega scritta; se i condomini sono più di venti, un delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore.

Art. 68 e 69 – Il valore proporzionale di ciascuna unità è espresso in millesimi nella tabella allegata al regolamento; può essere rettificato all’unanimità o, in caso di errore o di variazione superiore a un quinto del valore, con la maggioranza qualificata.

Art. 70 – Per le infrazioni al regolamento può essere prevista una sanzione fino a 200 euro, fino a 800 euro in caso di recidiva, devoluta al fondo spese ordinarie.

Art. 71-bis – Requisiti per svolgere l’incarico di amministratore: godimento dei diritti civili, assenza di condanne per determinati reati e di misure di prevenzione definitive, non essere interdetti o inabilitati, non risultare nei protesti cambiari, diploma di scuola secondaria di secondo grado e formazione iniziale e periodica in materia condominiale (questi ultimi due requisiti non richiesti se l’amministratore è scelto tra i condomini).

Art. 71-ter – Su richiesta dell’assemblea, l’amministratore può essere tenuto ad attivare un sito internet del condominio per la consultazione dei documenti, con spesa a carico dei condomini.